一、物流园区是指由分布相对集中的多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成，具有产业组织、经济运行等的物流物流组织功能的规模化、功能化物流组织区域，其功能除了一般的仓储、运输、加工（工业加工和流通加工）等功能外，还具有与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等服务项目。物流园区将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，对物流企业发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益，将起到重要作用。物流园区与工业园区、科技园区一样具有产业一致性或相关性。物流园区同布置在其中的不同功能的物流企业之间的关系可以是租赁、资产入股、合作开发与经营等。由于物流的组织功能因园区的地理位置、服务地区及企业的物流组织内容和形式、区位交通运输地位及条件等存在着较大差异，物流园区的功能和定位不应有整齐划一的界顶定。
从主要功能上讲，物流园区大致可分为以下几种类型：国际型物流园区，主要指紧靠港口、机场和陆路口岸，与海关监管通道相结合的大型转运枢纽；全国枢纽型物流园区，是多中运输方式骨干线网交汇的中转枢纽；区域转运型物流园区，是跨区长途运输和城市面上配送体系的转换枢纽；城市配送型物流园区，指保障商贸与城市生产的物流园区。
科学规划的物流园区建设将分布于城乡各个角落的物流结点统一起来，通过功能整合、技术创新、规模运作，减少物流系统给城市发展造成的负面影响，改善城市的交通、生态环境、城市的景观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力，据有关专家估计，如果在城市的合理地点建设物流园区，可使城市内的交通量减少 15%-20% ，并减少物流对中心城区的噪声污染，实现废物集中处理和用地结构的调整。规划建设物流园区可以促进第三方物流的发展，推进物流产业的社会化、现代、集约化、专业化的发展。物流园区是营造物流产业优良环境的一个区域，具有系统性和综合性，也是现代物流技术、信息、设备、人才、管理、资源、客户的集中地，使物流技术的研究、开发、运用有了丰富的源头和实施的载体。各种经济成分和不同运作模式的物流企业聚集在一起，互为补充、相得益彰。物流园区形成后，政府的职能部门工商、税务、陆管、海关、环保、交警等的进入并形成一条龙服务体系，这有利于政府的宏观指导和企业的规范运作。
二、目前，我国物流产业的发展正处于起步阶段，积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区是推进我国现代物流发展的两大主题。随着传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷筹建物流园区，比如，深圳已经规划发展西部港区、盐田港、平湖、笋岗、南山、龙岗等 6 大物流园区；上海准备重点发展外高桥、浦东空港和西北 3 大物流园区；天津将规划开发区工业物流园、保税区国际物流运作区、南疆散货物流中心、空港国际物流区、交通局物流货运中心等 5 大物流形象工程；在最新发布的《广州现代物流发展实施纲要》中，现代物流成为广州市“主要基础产业和重要支柱产业”，规划建设南沙、新沙、花都等 3 大国际性枢纽物流园区。还有数不胜数的城市、乡镇甚至街道办事处也要发展物流园区。在各地政府的规划之下，散落在城市各个角落的运输公司、仓库、集散中心、货运站，开始在物流园区的名义下集结，将要或者已经被统一包装成现代物流公司，冷不丁就成了某一个城市未来发展的支柱。更让它们受宠若惊的还有动辄十数亿乃至上百亿元的投资，大片的规划用地。可是，这些仓促上马的物流园区项目是否经过了详细的调研和考察？这里面有多少是政府的“形象工程”？是否产生了预期的经济社会效益？我看很难说清楚。只要仔细观察一下我国的物流现状，不难发现，那些至今仍然非常红火的批发中心、集散中心、货运站等，大多是自发形成而并非经由政府规划。这些看起来乱糟糟的、杂乱无章的市场里面，的确缺乏政府规划所具有的整齐和秩序，也没有什么先进的信息系统，甚至是靠着非常原始的平板三轮车来搞货运，但是在无序的市场下面却有着更为有效的潜规则，有着一个市场必须具备的人气和货物流量。相反，那些政府倾力规划和支持的物流园区，却总是差强人意地清净甚至萧条。据最新统计，我国物流园区空置率达 60% 左右。那么问题出在哪里呢？我看，首先与政府参与物流园区太多有关，其次与物流园区的非科学、不合理规划有关系。
物流园区投入使用后，能否发挥其应有效能和达到预期目的，并不是完全由政府说了算，而是要由市场说了算，起主导作用的应该是进驻的物流企业。物流园区的建设政府必须支持，但不要包办。包办往往可能产生“易包难办”或“你包我不办”的事与愿违的情况。所谓“易包难办”，政府建成园区后还要靠入园的物流企业去经营运作，经营得成功与否，关键在于该物流园区是否按现代物流发展需求，以及有利于物流企业经营的各项条件而建。所谓“你包我不办”是指，由政府包较易产生“规划与需求难以统一”和“公益性与矛盾性”的矛盾。客户希望通过园区内物流服务来降低成本，而园区内物流企业则希望入园后获得尽量高的利润，两者间的利益矛盾是必然的。驻园区的现代物流企业，追求的并非公益性社会效益而是企业利润。政府型的管理模式或公益事业型的管理体制，势难适应园内现代物流企业的要求，进而导致出现“你包我不办”的现象。
物流园区的建设一定要具备相关的基本条件，比如，应具备较发达的外向型区域经济，具有相应规模的内需、外销及中转物流量，具有较强大的物流载体条件和信息载体条件、区域内外的现代交通条件等，具有较好的物流基础设施条件和良好的文化背景（如物流意识、理念等），等等。在基本条件具备后，就要考虑如何科学规划。国内著名物流专家王之泰认为，物流园区规划建设的成败在于体制。我国一向注重像铁路网或者是公路网等物流线路的建设，而忽视物流园区这样的结点工程，导致在干线物流和城市物流之间没有一个良好的交接环节。因此，非常有必要规划建设物流园区。不过在他看来，我国的物流资源是一个诸侯割据的状态，铁路、交通、民航等部门各把一摊，谁也不买谁的账，要想解开这个体制上的症结，其难度可想而知。而物流园区的规划建设恰恰是一项系统工程，物流活动范围广阔，既有城市的、区域的、全国的活动领域，又有跨国的活动领域；物流流程复杂，须经过仓储、运输、配送、包装、装卸、流通加工、信息处理等环节；物流涉及面广，涉及工业、农业、商贸、铁路、交通、航空、信息、城市规划等部门。在这种情况下，需要协同各方才能做好物流园区规划工作，否则会影响物流园区的效益提高和效能发挥。
三、物流园区的规划建设既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导，在规划建设物流园区过程中，应该坚持以下原则：
1 、科学选址原则。物流园区如何选址，一般来说取决于出于哪种考虑建立物流园区，比如，如果以解决市内交通拥挤、缓解城市压力为重点考虑建立物流园区，将其建在城乡连结处。如果以经济效益为重点考虑建设物流园区，则可以将其建在交通枢纽地区或产品生产与销售的集散地区。我国如果根据物流园区在城市物流产业发展及物流体系中的地位和作用而对其进行分类的话，可分为综合物流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要物征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、汽车生产基地等专业物流园区。专业物流园区选扯只要符合它自身的专业要求就行，这个容易确定，对于综合物流园区的选扯，主要按照以下原则来确定：
（ 1 ） 位于城市中心区的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近。 （ 2 ） 位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，特别是铁路和公路。 （ 3 ） 位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低。 （ 4 ） 位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，可利用和整合现有的物流资源。（ 5 ） 有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。
2 、统一规划原则。物流园区功能的发挥，需要很多政策、社会设施等宏观因素和条件的指导和支持，这些职能都必须由政府出面积极推动甚至实施。政府在物流园区的规划建设中应当扮演好基础条件的创造者和运作秩序的维护者的角色。特别在全国运输大通道的割据下，建设物流园区需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等情况进行认真的调查分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流园区长远和近期的建设规模。同时对物流企业、交通运输设施等的分布和发展现状也要做好调查。在充分掌握第一手材料的基础上，搞好物流园区的规划。这要求政府具体问题具体分析，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点进行统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋，避免走弯路、误时间、费钱财。
3 、市场化运作原则。规划建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。应该按照“由政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务，市场运作”的的企业主导型市场化运作模式进行规划，政府要按照市场经济要求转变职能，强化服务。逐步建立起与国际接轨的物流服务及管理体系。 物流园区的运作以市场为导向，以企业为主体，在物流园区的功能开发建设，企业的进驻和资源整合等方面，都要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境和周到有效的企业服务来吸引物流企业和投资者共同参与，真正使物流园区成为物流企业公平、公开和公正地竞争经营的舞台。
4 、高起点现代化原则。现代物流园区是一个具有关联性、整合性、集聚性和规模性的总体，其规划应该是一个高起点、高重心的中长期规划，并具有先进性和综合性。因此规划现代物流园区必须瞄准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点现代化。物流园区必须以市场为导向，以物流信息管理系统的建设为重点，以第三方物流企业为主体，成为现代物流技术的研发、应用或转化的孵化基地。
5 、柔性化原则。针对我国目前现代物流产业发展还不够完善，人们的认识还不够深入的情况下，现代物流园区的规划应采取柔性规划，突出规划中持续改进机制的确定，确立规划的阶段性目标，建立规划实施过程中的阶段性评估检查制度，以保证规划的最终实现。
6 、风险预防原则。由于现代物流园区的建设投资大、周期长、效应长、建设风险大，因而必须有合理的“风险评估报告”，通过定性、定量结合的风险评估，真正建立一套科学的投资决策机制和项目风险评估机制，提高规划的科学性和可行性，并起到风险预防的作用。
7 、人才优先原则。物流园区的建设规划是非常复杂、非常庞大的工程，涉及的专业领域也很广泛，必须有众多的各种类型的专家型人才参与才能妥善地完成。所谓专家型人才，是在某个领域积聚了多年经验、在理论上有一定造诣、有一定技术专长的人员。他们各有专长，但都不是万能的。如按专业划分，有土建专家。机械专家、计算机专家等。在项目进行的不同阶段，应该让不同类型的专家发挥作用。比如，在决策阶段，可以更多发挥进行宏观研究的经济学家的作用；在规划设计阶段，可以更多发挥技术专家的作用；在施工阶段则应该由工程专家唱主角。如何将众多的专家有效的组织起来，这就是领导部门的艺术。